Efecto inmediato. El nuevo impulso que el consejo de gobierno del Banco Central Europeo (BCE) dio la semana pasada a los tipos de interés, con la subida de medio punto porcentual más, hasta el 2.5%, ya el precio del dinero en su nivel más alto en 14 años. Hasta ese momento, el principal índice de referencia de las hipotecas variables, el euríbor, llevaba semanas estancadas en el entorno del 2.8%, pero la decisión del organismo bancario ya ha vuelto a reactivar el ascensor y rosa ya el 3%, online con la previsión hecha por organismos y analistas. Las subidas de tipos de interés anunciadas por el BCE y la Reserva Federal (Fed) para contener la inflación siguen alimentando al euríbor, la referencia de la mayoría de las hipotecas en España.
A solo unos días para cerrar el año, este índice supera ya en cota diaria el 2,93%, ya atrás el 2,6% de octubre, el 2,2% de nivel medio de septiembre y más del doble que en agosto, cuando alcanzó el 1,249%. tuna subida que provocará un nuevo incremento de las cuotas hipotecariass, sobre todo las de los préstamos firmados recientemente.
Con esta situación, las hipotecas a tipo de interés variable se someterán entre 267 euros y 624 euros al mesque al año oscila entre los 3.200 euros para un préstamo de 150.000 euros y los 7.490 euros para un prestamo de 350.000, sur una hipoteca basic con el 1% más el euríbor y con una previsión de que los tipos de interés cierren diciembre en el 3%.
Si se reduce un 2,8%, antes de la subvención del BCE –en el entorno del 2,6% anterior a la última subida–, las cifras serán ostensiblemente menores, de 160 y 390 euros más al mes con las mismas sin embargo, si se asume de 1.900 a 4.700 euros, además, un incremento del 32% interanual, según la estimación del análisis “Impacto de la subida de tipos en el mercado de la vivienda” realizado por el portal Fotocasa. Esta subida afectaría al 70.5% del volumen vivo hipotecario, que está referenciado al euríbor, en terreno positivo desde el mes de abril.
Pero esta subida también afectará a las hipotecas a tipo fijo que se encuentran en proceso de negociación con las entidades financieras. La mayor vulnerabilidad se presenta para las hipotecas firmadas en los últimos seis añosdurante el periodo negativo del euríbor, que equivale a un 16% del total de operaciones, y el encarecimiento de la cuota podría suponer más del 59%.
Estas hipotecas apenas han amortizado capital porque en el primer tramo es cuando se pagan los intereses bancarios. Para estas hipotecas es para quienes fundaron las medidas de alivio de la carga hipotecaria que el Gobierno ha firmado con las patronales bancarias con el fin de evitar aumentos en la tasa de morosidad de las entidades financieras.
Se trata de un avance gradual en los términos que condicionan la evolución del euríbor, superando todas las previsiones, implica que al rozar ya el 3% a cerre de 2022 se puede hacer une estimación del incremento de la cuota mensual de una hipoteca variable, en la que s’evela que el porcentaje de incremento general seria del 41% interanual cuando alcance el 3%. Esto ya ha provocado una consecuencia directa: el 24% de compradores se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición al considerar que las condiciones hipotecarias han dejado de ser atractivas
Sin embargo, también hay una parte muy importante de compradores que se han apresurado a cerrar los acuerdos con las entidades financieras para poder comprar la vivienda antes de un encarecimiento mayor. Este comportamiento está ocasionando subidas de precios.
Todos los portales inmobiliarios han apuntado que las primeras subidas de errores tipográficos de interés por parte del BCE, realizadas en julio y septiembre, todavía no habían tenido su impacto en la compraventa de vivienda. Según sus pronósticos, los tipos de interés seguirán pasando en 2023 hasta que la inflación logre controlarse, aunque el organismo emisor ya ha anunciado que lo hará con un ritmo más moderado y según lo requiera la situación económica y la inflación.
Aunque la inflación ha tenido un primer respiro en Europa con fecha del 10% interanual en noviembre, debido a un encarecimiento de la energía porque commenenza a remitir, la cifra todavía está alejada del objetivo del 2%. Por ello, no se esperan subidas del tipo de interés por encima del 4,5%, por el riesgo de aumentar la suspensión de pagos hipotecarios por parte de los ciudadanos. En cuanto a las hipotecas, si la firma de creditos mantiene el ritmo actual, pesa a la subida de tipos, el año 2022 cerrará como el mejor año hipotecario de 2010.
El complejo horizonte hipotecario está acelerando las operaciones hasta record de hace 15 años. Así, la compraventa de viviendas sufrió un 11,4% el pasado mes de octubre en relación al mismo mes de 2021, hasta sumar 51.615 transacciones, su mayor cifra en un mes de octubre desde 2007, cuando se superaron las 58.500 compraventas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Con el avance interanual de octubre pasado, la compraventa de viviendas encadena nada menos que 20 meses consecutivos de tasas positivas.
Asimismo, el incremento de las operaciones se ha acelerado hasta los 4,5 puntos respecto al repunte interanual de septiembre, mientras que las ganancias de rendimiento aumentan hasta el 6,9%.
El repunte interanual de las comprasventas de viviendas en octubre fue consecuencia del incremento en un 15,6% de las operaciones sur vives usadas, hata las 42.771 comprasventas, y que las sobrias operaciones pisos nuevos déminuyeron un 5,4% interanual, hasta un total de 8.844 transacciones.
Con este calentamiento del mercado, el precio de la vivienda de segunda mano alcanzado en noviembre los 2.046 euros por metro cuadrado, un 7,1% más que en el mismo mes del año anterior, lo que supone el incremento más alto en los últimos tres años, desde mayo de 2019, según Fotocasa. En comparación con las fechas de octubre de este año, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en venta aumenta un 1,1%, como la mayor parte del índice Inmobiliario del portal inmobiliario.
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