El Real Zaragoza ha presentado una aportación a la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), informando que se mantiene el modelo de financiación del proyecto con el objetivo de lograr más plazo de concesión. La formula elegida por el club es el derecho de superficieque ofrece un mayor plazo de financiación y la posibilidad de acceder más fácilmente a financiación bancaria o fondos de inversión. El cuadrado máximo de un derecho de superficie es de 75 años.
El club planta por tanto modificar la necesidad de canjear la fórmula prevista por el Consistorio para el traslado, “con el objetivo principal de mejorar la viabilidad económica del proyecto y garantizar la inversión que se realizará”. Pese a la alegación, la sociedad anónima deportiva ha reiterado “Públicamente el máximo interés en asumir la construcción del nuevo estadio y de los usos terciarios asignados a la nueva parcela”.
Según un comunicado emitido por el Real Zaragoza, “el modelo municipal planta como fórmula una cesión de dominio público por 50 años”. Según la institución deportiva, “es de difícil encaje jurídico con los bienes privativos que la modificación contempla para los usos terciarios (hotel, residencia, restaurante, bar, gymnasium, commercial…)”. “A diferencia de un campo de fútbol, que sí podría ser de dominio público, estos bienes no podrian tener efectos al servicio publico ni al uso general, por lo que resultó regularse mediante un contrato de concesión de obras, con un plazo máximo de 40 años”, ha explicado.
El Real Zaragoza considera que estas formas no resultan “suficientes en el tiempo” para garantizar la amortización de una inversión “de gran envergadura”. En última instancia, tendrá problemas para acceder a una financiación. “El club vería obligado a captar financiación externa a través de fondos de inversión y, según el estudio de modelo de negocio que a tal efecto ha elaborado la consultora IDOM, ni los plazos de la concesión de dominio público ni los del contrato de concesión de obras garantizar la rentabilidad que exige esta ruta”.
Segun el club, con un plazo de 40 años la rentabilidad “siempre baja del 2% y llega a situarse incluso en el 1%”. “Es, por tanto, inasumible por ningún fondo”. El club añade que “algo similar ocurre con el plazo de 50 años, pues dicho indicador llegaría a un 2,65%, igualmente insuficiente”.
El Real Zaragoza considera que para alcanzar una rentabilidad próxima al 5% que haga viable la inversión, “es necesario llegar a un plazo superior”, que no acaba de concretar. A partir de ahora, el modelo jurídico más adecuado es un derecho de superficie, que establece un máximo de 75 años en el caso de que se trate de un inmueble de una administración pública. Es la fórmula establecida para la rehabilitación del antiguo cuarte de Pontoneros como residencia universitaria.
Is the propuesta que hace el Real Zaragoza en su alegación, para lo cual planta la calificación asignada a la parcela mar la de sistema general, equipamiento privado. Es decir, una parcela con aprovechamiento lucrativo pero perteneciente a una administración pública (Ayuntamiento de Zaragoza) en la que podrá transmitirse el derecho de superficie, pero nunca la titularidad ni el pleno dominio.
Esta fórmula permite, además, que en el concurso que el Ayuntamiento convoque “se reserve potestades de policía sobre el nuevo campo y sobre los edificios de uso terciario, no solo a través de las licencias urbanísticas y de actividad”.También mediante funciones de control sobre los proyectos edificatorios y convenios para el uso del campo. El objetivo final es que la ciudad y la afición tengan, por fin, el estadio de calidad y vanguardia que merecen”, concluyó el comunicado.
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